兄弟で共有している実家を売るには？
全員の同意・持分だけ売る・連絡がつかないとき

はじめに確認

どちらの「共有」か

• 遺産分割の前親が亡くなり、遺産の分け方がまだ決まっていない。家は相続人全員のものになっている状態です。売るには、まず相続人全員で遺産分割の話し合いをして、誰が取得するか、売ってお金で分けるか（換価分割）を決めます（実家を相続したらやること）
• 持分が決まった共有遺産分割や登記で、兄弟それぞれの持分（2分の1ずつなど）が決まっている。登記事項証明書で確認できます（名義の確かめ方）

売るときの決まり

家全体を売るには全員の同意

共有している家を売ることは、共有物の「変更」にあたり、共有者全員の同意が必要です。

持分の多い人だけで決めることはできません。一方で、外壁の塗り直しのような形や使い方を大きく変えない工事は、持分の過半数で決められます（2023年4月からの民法）。売る話を進める前に、兄弟で次のことを決めておくと止まりにくくなります。

• 売るかどうか、売るならいくら以下では売らないか
• 不動産会社とのやりとりを誰がするか（窓口）
• 片づけ・測量などの費用を、誰がどれだけ出すか
• 売ったお金を、持分どおりに分けるか

意見が合わないとき

話し合いで決まらないときの2つの道

• 共有物分割話し合いで分け方が決まらなければ、裁判所に共有物の分割を求められます。裁判所は、家そのものを分ける、1人が取得してほかの人にお金を払う、競売にかけて代金を分ける、のいずれかの方法を決めます
• 自分の持分だけを売る家全体ではなく自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしに売れます。ただし、持分だけを買う相手は限られ、家全体を売るときより価格は低くなりやすいです

遺産分割の前の共有は、共有物分割ではなく、家庭裁判所の遺産分割の手続きで決めるのが原則です。どちらの手続きかは、司法書士や弁護士に確認してください（相談先の違い）。

連絡がつかない共有者

所在が分からない共有者がいるとき

2023年4月1日から、裁判所の決定で、所在が分からない共有者の持分を取得したり、その持分を含めて家全体を売ったりできる制度があります。

• 持分の取得ほかの共有者が、裁判所の決定で、所在が分からない共有者の持分を取得できる。時価に相当する金額を供託する
• 持分の譲渡裁判所の決定で、所在が分からない共有者の持分を含めて、家全体を第三者に売る権限を受けられる。この場合も、その共有者の持分の時価に相当する金額の供託が必要
• 相続の場合遺産分割の前の共有では、相続が始まってから10年が過ぎたあとに使える

まず、戸籍の附票や住民票で、いまの住所を調べられないかを確認します。手続きは家のある地域の地方裁判所です。

税金

3,000万円控除は相続人ごとに

相続した空き家を売るときの3,000万円控除は、条件を満たせば、共有で相続した相続人それぞれが使えます。相続人が3人以上なら、1人あたりの控除は2,000万円です（2024年1月1日以降の売却）。売る金額が1億円以下かどうかは、同じ親から相続した人たちの売却代金を合計して判定します（あとで合計が1億円を超えたら修正申告が必要）。親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外です。売る期限（相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）があるので、兄弟の話し合いが長引くときは期限も一緒に確認してください（相続した家を売るときの税金）。

次にすること

相談先を選ぶ

名義の変更は司法書士、兄弟の間で争いになっているなら弁護士、税金は税理士や税務署です。売り方を比べるなら比較ページへ。

相続の手続きから売却までまとめて相談したいとき（広告）

よくある質問

よくある質問

兄弟の1人が反対していても、実家を売れますか？

家全体を売るには、共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけなら同意なしに売れますが、買い手は限られ、価格は低くなりやすいです。話し合いで決まらなければ、共有物分割（遺産分割の前なら遺産分割）の手続きがあります。

連絡がつかない兄弟がいるときは？

2023年4月から、裁判所の決定で、所在が分からない共有者の持分を取得したり、その持分を含めて家全体を売る権限を受けたりできます。時価に相当する金額の供託が必要で、遺産分割の前の共有では相続開始から10年が過ぎたあとに使えます。

空き家の3,000万円控除は、兄弟それぞれ使えますか？

条件を満たせば、相続人それぞれが使えます。相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円です（2024年1月1日以降の売却）。

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