親が施設に入った実家、売るには？
本人の判断・成年後見・税金の期限

STEP 01

まず、親が自分で判断できるかで道が分かれる

家を売る契約は、名義人の親本人が「売る」と判断して結ぶものです。親の状態によって、進め方が3つに分かれます。

• 親が自分で判断できる

  親が売主になって、売る・売らない、値段、時期を決めます。家族は、不動産会社との連絡や書類集めを手伝えます（STEP 02）

• 判断が難しくなってきている

  売ることの意味が分からない状態では、契約を結べません。成年後見の制度を使い、家庭裁判所が選んだ後見人が、親に代わって売ります（STEP 03）

• まだ判断できるが、将来が心配

  判断できるうちに、将来の財産の管理を任せる人を決めておく方法（任意後見契約など）があります。公証役場や司法書士・弁護士に相談します

売買のときには、登記を担当する司法書士が、売主本人に売る意思があるかを確かめるのが一般的です。家族が「本人も了解している」と伝えるだけでは進みません。

STEP 02

親が判断できるとき：家族が手伝えること

売主は親、窓口は家族、という分け方で進められます。

• 査定を頼むときに、「名義人は施設に入っている親」と最初に伝える
• 契約や本人確認を、施設で行えるか・立会いが要るかを、不動産会社と司法書士に聞く
• 家財をどうするか（施設に持って行く物・残す物）を、親と決めておく
• 売ったお金をどこに入れるか（親の口座）を確認しておく

STEP 03

判断が難しいとき：成年後見と家庭裁判所の許可

後見人が選ばれたあとも、施設に入る前の自宅を売るには、家庭裁判所の許可が別に必要です。

1. 後見開始の申立て申し立てられるのは、本人・配偶者・四親等内の親族など。申立先は本人の住所地の家庭裁判所。診断書・戸籍謄本・財産の資料などを添えます
2. 後見人が選ばれる家族を候補者にできますが、誰を選ぶかは家庭裁判所が決めます。申立てから開始までは、多くの場合4か月以内です
3. 居住用不動産の処分の許可を申し立てる施設に入っていて今は住んでいない家も、入所前に住んでいた家なら対象です。売買契約書（案）や査定書などを添えます
4. 許可が出てから売る許可なく売った場合、その売買は無効になります

成年後見は、家を売ったあとも続きます。本人の判断能力が回復したと認められない限り、途中でやめることはできません。売るためだけに使う制度ではない点を、家族で確認しておきます。

STEP 04

税金：親が売るか、相続のあとに売るか

誰が売るかで、使える特例と期限が変わります。

• どちらも、特例を使うには確定申告が必要です
• 親子など「特別の関係がある人」に売った場合は、マイホームの特例の対象外です
• 家を取り壊して土地を売る場合は、取り壊してから1年以内の契約などの条件があります

どちらが有利かは、売れる金額・取得費・建物の条件で変わります。親の確定申告は親本人（後見人がいれば後見人）が行います。迷ったら、税務署か税理士に確認します。

STEP 05

売れるまでのあいだ、空いた実家で決めておくこと

• 郵便と通知書固定資産税の納税通知書などが、空き家に届いたままにならないよう、送り先を確認します
• 見回り誰が、どのくらいの間隔で見に行くか。遠方なら管理を頼む方法も（遠方の実家を売る手順）
• 空き家の税金放っておくと、管理不全の空き家として勧告を受け、土地の固定資産税の軽減が外れることがあります（空き家の固定資産税）
• 家族の役割窓口を1人に決め、親の意向と費用を家族で共有します（整理シート）

STEP 06

次にすること