相続した家を売るときの税金

STEP 01

相続した空き家の3,000万円特別控除

親が住んでいた家を相続して売ると、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けることがあります。

主な条件

• 相続の直前に、親以外に住んでいる人がいなかった（老人ホーム入所などは別の要件あり）。
• 昭和56年5月31日以前に建てられた家。
• マンション（区分所有建物）ではない。
• 相続してから売るまで、貸したり住んだり事業に使ったりしていない。
• 売った金額が1億円以下。
• 耐震基準に合っているか、取り壊して売る（買主が翌年2月15日までに行う場合も対象）。

• いつまでに売るか相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 制度そのものの期限2027年（令和9年）12月31日までの売却
• 相続人が3人以上のとき2024年1月1日以後の売却は、控除額が2,000万円

3,000万円は、税金から引かれる額ではなく、譲渡所得から引かれる額です。適用には確定申告が必要です。

STEP 02

取得費加算の特例

相続税を納めた人だけが使える特例です。相続税がかからなかった人は使えません。

納めた相続税のうち、売った財産に対応する分を取得費に足せます。取得費が増える分、税金のかかる利益が小さくなります。

• 相続または遺贈で財産を取得している。
• その人に相続税が課税されている。
• 相続の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る（いわゆる「3年10か月」）。

STEP 03

2つの特例は併用できない。どちらを使うか

同じ家では、どちらか一方だけです（国税庁は「選択適用」としています）。

• 相続税を納めていない

  取得費加算は使えない。3,000万円控除の条件だけを確認する

• 昭和56年6月1日以後の建築、またはマンション

  3,000万円控除の対象外。取得費加算だけが候補

• 相続後、人に貸した・誰かが住んでいた

  3,000万円控除は使えない

• 両方の条件を満たす

  利益が大きいほど3,000万円控除が効きやすい。実際の金額で比べる

有利・不利は個別の金額で決まります。判定は税務署または税理士にご確認ください。

STEP 04

税金の計算と税率

買ったときの契約書があるかどうかで、税金が大きく変わります。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 売るための費用）− 特別控除

取得費が分からないときは「売った金額の5％」親が建てた家で契約書が見つからないと、この計算になりやすく、利益が大きく出ます。購入時の売買契約書・領収書を探すことが、そのまま税額に効きます。

所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。

相続した家や土地は、原則として親が取得した日を引き継ぎます。相続してすぐ売っても、親が5年を超えて持っていれば長期になります。

STEP 05

売る時期を、相続開始日から逆算する

2つの期限のうち、早いほうを目安に準備を始めます。

1. 相続開始の日を確認する期限はこの日から数えます
2. 3,000万円控除の条件に当てはまるか見る建築年、マンションかどうか、貸していないか
3. 相続税を納めたなら、3年10か月の期限も見る取得費加算の期限です
4. 早いほうの期限から逆算して動く査定・片づけ・書類の取り寄せには時間がかかります

STEP 06

確定申告で必要になる書類

どちらの特例も、申告しなければ使えません。税額が0になる場合も同じです。

3,000万円特別控除を使う場合

• 譲渡所得の内訳書［土地・建物用］
• 登記事項証明書など
• 被相続人居住用家屋等確認書（売った家のある市区町村から交付。日数がかかることがあります）
• 売買契約書の写し（1億円以下であることが分かるもの）
• 耐震基準適合証明書など（耐震改修をして売る場合）
• 取り壊したことが分かる書類（取り壊して売る場合）

取得費加算を使う場合

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書
• 相続税の申告書の写し

STEP 07

よくある3つの誤解

• 「税金が3,000万円安くなる」ではない引くのは譲渡所得からです。利益が2,000万円なら、控除も2,000万円までです
• マイホームの3,000万円控除とは別の制度自分が住んでいた家を売ったとき（No.3302）と、相続した空き家（No.3306）は、条件も書類も違います
• 税額が0でも申告はいる申告しなければ特例は適用されません

STEP 08

売る前に、価格の目安を調べる

相場を知るだけなら、無料で調べられます。

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