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実家の売却を考えている方へ

実家の名義が親のままでも、査定は頼める？
相続登記の前にできること・できないこと

親が亡くなったあと、家の名義が親のままになっている。売るかどうかを考えるために、まず値段を知りたい。そういうときに、名義の変更（相続登記）の前にできることと、登記が済むまで進められないことを分けてまとめました。

最終更新：

先に結論

一般的な流れです。登記の時期や契約の進め方は、担当の司法書士・不動産会社に確認してください。

STEP 01

登記の前にできること・できないこと

値段を知る・比べる・家族で話すところまでは、名義が親のままでも進められます。

名義が親のままでもできること

  • 近所の取引価格を調べる（国土交通省の不動産情報ライブラリ）
  • 不動産会社に査定を頼む（受付条件は会社ごとに確認）
  • 仲介と買取の査定を並べて比べる
  • 査定の結果をもとに、家族で売るかどうかを話し合う

相続登記が済むまで進められないこと

  • 買主への名義の移転（所有権移転登記）と、引き渡し・代金の受け取り
  • 売買契約の時期は、登記の見込みと合わせて不動産会社・司法書士と決める

査定は「いくらで売り出せそうか」の提案を受ける手続きで、査定を頼んでも、その会社と契約する義務はありません。

STEP 02

査定を頼むときに、先に伝えること

名義がまだ親のままであることは、最初に伝えておくと話が早く進みます。

  • 名義が亡くなった親のままであること
  • 相続人が誰で、何人いるか
  • 遺産の分け方の話し合いがどこまで進んでいるか
  • 相続登記を司法書士に頼んでいるか、これからか
  • 自分が相続人の一人として問い合わせていること

相続人の一人からの依頼をどこまで受けるか、ほかの相続人の同意がいつ必要になるかは、会社や物件の状況で変わります。

STEP 03

並行して進める順番の例

  1. 登記事項証明書で、名義が誰かを確認する
  2. 戸籍などで、相続人が誰かを確認する
  3. 査定を頼む。同時に、相続登記を司法書士に相談する（自分で申請することもできます）
  4. 査定の結果を見ながら、家族で遺産の分け方を話し合う
  5. 相続登記をする
  6. 売買契約をする
  7. 決済・引き渡し（買主へ名義を移す）
  8. 売った翌年に確定申告

3と4の順番は入れ替わってもかまいません。査定の数字があると、家族の話し合いが進みやすくなることがあります。

STEP 04

あわせて確認したい期限

  • 相続登記：取得を知った日から3年以内。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象（2024年3月以前の相続は2027年3月31日まで）
  • すぐに登記できないときは「相続人申告登記」で申請義務を果たせます。ただし名義は変わらないため、売るときは相続登記が必要です
  • 相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除には、売る期限と、建物の条件があります
相続した家を売ったときの税金3,000万円特別控除の条件と期限

STEP 05

次にすること

相談先の選び方と、状況別の次の一歩自分で選ぶか一括査定か。遠方の実家にも対応 売却先の探し方査定を頼む前に確認すること（広告を含みます） 名義・費用・希望を1枚に書き出す家族で話し合う前の整理シート

出典：法務省「相続登記の申請義務化」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」／国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」