相続した実家を、売る・貸す・活用する・持ち続ける

STEP 01

4つの選択肢の違い

入ってくるお金と、出ていくお金が選択肢ごとに違います。

• 売る

  入る：売却代金（一度きり）
  出る：仲介手数料、測量・解体、譲渡所得の税金
  制度：空き家の3,000万円控除、取得費加算

• 貸す

  入る：家賃（続く）
  出る：修繕、管理、空室の期間、固定資産税
  制度：貸すと3,000万円控除は使えなくなる

• 活用する（建てる）

  入る：賃料や駐車場収入（続く）
  出る：建築費、借入の返済、管理、固定資産税
  制度：土地の用途と接道で、選べる方法が変わる

• 持ち続ける

  入る：なし
  出る：固定資産税、火災保険、管理、交通費
  制度：勧告を受けると住宅用地の特例が外れる

お金以外に比べること

• 手間残す＝管理する人／貸す＝貸したあとの管理／売る＝売るまでの準備
• 家族残す＝今後の使い道／貸す・売る＝それぞれへの家族の意向

STEP 02

相続した空き家を貸すと、3,000万円特別控除が使えなくなる

先に決めるのは「貸すか売るか」ではなく、「順番」です。

空き家の3,000万円特別控除には、「相続から売るまで、事業・貸付け・居住に使っていないこと」という条件があります。いったん貸すと、対象から外れます。

• 3,000万円特別控除の期限相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。制度そのものは2027年12月31日まで
• 取得費加算の期限相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで

ここで挙げているのは、相続した空き家を売ったときの特別控除（国税庁 No.3306）です。自分が住んでいた家の特別控除（No.3302）とは別の制度です。控除が使えるかどうかだけで損得は決まりません。家賃収入、修繕や管理の費用、空室の期間もあわせて比べてください。

STEP 03

貸すと決める前に｜普通借家と定期借家の違い

貸した家は、貸し主の都合だけでは返してもらえません。契約の型で出口が変わります。

「数年だけ貸して、そのあと売る」なら、契約の型から確認します。ただし、どちらの型で貸しても、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。

STEP 04

持ち続ける場合の年間費用

持ち続けることは、毎年お金を出し続けることと同じです。まず1年分を足します。

合計　年間 232,000円 → 10年で 232万円

項目と金額は説明のための架空の例です。実際の税額・保険料は、物件と自治体で変わります。

STEP 05

土地だけが残ったとき｜相続土地国庫帰属制度

売れず、貸せない土地を、国に引き取ってもらうよう申請できる制度です（令和5年4月27日開始）。

• 対象相続または遺贈で土地を取得した人。建物が建っている土地は対象外
• 審査手数料1筆につき14,000円
• 負担金管理にかかる費用の10年分が目安（土地の種目と区域で決まる）
• 承認されない土地土壌汚染がある、境界が明らかでない、担保権が設定されている、など

確認：法務省『相続土地国庫帰属制度の負担金』（2026-10-26）

「引き取ってもらえば費用がかからない」ではない家がある場合は先に解体が必要です。解体費用と負担金を払ってでも、毎年の維持費を止めたいか、という比較になります。申請できるかは、土地を管轄する法務局に確認してください。

STEP 06

売るか貸すかを決める順番

1. 名義を確認する共有なら全員の合意が要る。意見がそろわないときは、先に事実と希望を分ける（家族との話合い）
2. 売った場合の手取りを知る査定と税金から
3. 貸した・活用した場合の収支を知る家賃と、修繕・管理・空室
4. 持ち続けた場合の年間費用と並べる同じ「1年あたり・10年あたり」で比べる

STEP 07

価格と収支の目安を調べる

活用プランの収支は「想定」です。空室率、修繕費、借入の条件がどう置かれているかを確認してください。複数社の提案を並べると、前提の違いが見えます。

あわせて読む

状況が近いときは