借地の実家は、順番が少し違う。

STEP 01

まず、借地かどうかを確かめる

次の3つのどれかが見つかれば、借地の可能性が高いと考えられます。

• 土地の賃貸借契約書借地契約書、土地賃貸借契約証書などの名前
• 地代の領収書や振込の記録毎月または毎年、同じ相手に払っている
• 登記事項証明書建物は親の名義、土地は別の人の名義。土地と建物は別々に登記されているので、両方を取る

契約書が見つからないとき契約書がなくても借地権は消えません。ただ、契約の種類・期間・更新の条件が分からないと、この先の判断が止まります。地主に連絡して、契約の内容を確認させてもらうところから始めます。

STEP 02

契約の種類を確認する

更新できる借地権か、期間が来たら終わる借地権か。契約書の表題と条文を見ます。

• 普通借地権

  法律の要件を満たせば更新される。地主が更新を断るには正当な理由が必要

• 一般定期借地権（借地借家法22条）

  50年以上。公正証書などの書面。終わったら建物を取り壊して土地を返す

• 建物譲渡特約付借地権（同24条）

  30年以上。口頭でも可（書面が望ましい）。終わったら地主が建物を買い取る

もう1つの「事業用定期借地権等」（同23条）は事業用の建物に限られます。住まいとして建っている実家には当たりません。

STEP 03

相続したときに、まずやること

借地でも、建物は相続人の持ち物です。建物の相続登記には期限があります。

正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります（期限カレンダー）。

あわせて手元にまとめるもの

• 土地の賃貸借契約書と、これまでの更新の書面
• 地代の額と、支払い方法・支払い先
• 過去に地主から受け取った承諾書（増改築、建替えなど）

引き継いだあとの地主への対応は、契約の内容や事情で変わります。当サイトでは個別の判断はできません。分からない点は、地主か専門家に確認してください。

STEP 04

売るときは、地主の承諾が必要

建物を売ると、土地を借りる権利も一緒に移るため、地主の承諾が要ります（民法612条）。

1. まず地主と話す承諾が得られれば、費用も時間も大きく変わります
2. 断られたら、裁判所に申し立てる方法がある相当と認められれば、承諾に代わる許可の裁判を受けられる（借地借家法19条1項・借地非訟）
3. ただし時間と費用がかかる難しいときは、借地を扱う専門家に先に相談します

売る前に確認すること

• 名義：建物の相続登記が済んでいるか（相続したらやること）。
• 契約：契約の種類、残りの期間、更新の条件。
• 家族の合意：売ることについて、相続人どうしで話ができているか。
• 税金：売ったあとに残る金額（売るときの税金）。

STEP 05

借地の実家、誰に相談するか

売る話・登記の話・もめごとの話が混ざりやすいのが借地です。先に、頼みたいことを分けます。

• 売りたい。いくらになるか知りたい

  不動産会社

  借地の取扱い実績がある会社・買取業者。地主への説明や段取りも実務として進める

• 相続した建物の名義を変えたい

  司法書士

  登記の代理と、法務局に出す書類の作成（司法書士の独占業務）

• 地主が承諾してくれない。承諾料でもめている

  弁護士

  交渉、借地非訟の申立て、裁判の代理

• 相続税で、借地権がいくらになるか

  税理士

  評価と申告。一般的な質問は税務署でも

認定を受けた司法書士が代理できるのは、簡易裁判所での訴額140万円以下の訴訟などです。借地非訟は地方裁判所の手続きなので、この枠に入りません。相続登記は司法書士、地主とのもめごとは弁護士と覚えておくと、最初の窓口を間違えにくくなります。

承諾料の「相場」は、ここには書きません承諾料は、鑑定委員会の意見をふまえて個別に決まります。借地権価格の何割、といった数字を見かけますが、裁判所が一律の基準を公表しているわけではありません。見通しは、弁護士か、借地の取扱い実績のある不動産会社に確認してください。

STEP 06

借地の家の売却を検討している方へ（東京・神奈川・埼玉・千葉）

借地の家は一般の査定では扱いにくいことがあり、借地を専門に扱う会社もあります。

次の広告のサービスは、すべてに当てはまる場合に申し込めます

• 家が東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県にある。
• 土地が借地である（地主に地代を払っている）。
• 申し込む人が物件の持ち主本人である（相続した場合は、名義が自分になっているかを登記簿で確認）。
• 住宅ローンが残っていない。

当てはまらない場合は、実家の売却相談先の選び方に沿って、一般の査定を検討してください。

申し込む前に、手元にそろえておくこと

• 土地の賃貸借契約書見つからない場合は、見つからないと伝える
• 建物の登記事項証明書名義が誰か。法務局で取れる
• いまの地代金額と、誰に払っているか
• 建物のこと築年とおおよその広さ、雨漏りなど気になる箇所
• 地主との話売却の話をしたことがあるか。あれば、どう言われたか

1. Webフォームで申し込む分からない項目は、分からないままで構いません
2. 電話で確認がある氏名・連絡先と、物件の状況（補修が必要な箇所を含む）
3. 現地査定の日時を決める日程を決める前提の連絡なので、まだ何も決めたくない段階では負担になります

この相談が向いていないケース

• 売るかどうかをまったく決めていない。相場だけなら、国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられます（無料・申込み不要）。
• 名義がまだ親のままで、相続登記が済んでいない（相続したらやること）。
• 家族の間で、売ることの合意ができていない（家族との話合い）。
• 地主とのトラブルそのものを解決したい。承諾料でもめている、明渡しを求められている場合は、弁護士など法律の専門家に相談する話です。

上の条件に当てはまらない借地の家

家が茨城・栃木・群馬・大阪・兵庫にある場合や、名義がまだ親のままの場合は、借地権も査定の対象にしている一括査定があります。

STEP 07

相続税の計算では「借地権割合」を使う

相続税を計算するとき、借地権にも財産としての価額がつきます。

借地権の価額 ＝ その宅地の自用地としての価額 × 借地権割合

借地権割合は、地域ごとに決められていて、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べられます。相続税がかかるかどうかは、財産の合計と基礎控除の関係で決まります。申告が必要になりそうなら、税務署か税理士に確認してください。